Своё обращение нам хотелось бы направить, прежде всего, сегодняшним продавцам объектов недвижимости. Ни для кого не секрет, что последние годы 90% покупок недвижимости были совершены благодаря ипотечным кредитам. Большое количество банков на довольно-таки приемлемых условиях предлагали нам свои деньги. Именно с момента возникновения ипотеки цены на недвижимость выросли в два раза.

Сегодня ситуация крайне изменилась. Многие банки закрыты. А те, которые остались, ужесточили свои условия. Количество людей, которым выдают сегодня кредиты, просто ничтожно.  Отсюда и падение цен. Предложений много, а спрос очень мал. Точнее, людей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, много, но возможности уже не те.

Большинство людей, кто смотрит продаваемое жилье, это те, у кого свои непроданные квартиры. Покупатели с наличными деньгами буквально на вес золота.  Именно такой рынок, который сложился сегодня, называют «рынком покупателя». Сегодня покупатели диктуют цены. И, к сожалению, делают это не всегда корректно. Если вчера торговались на 10–50 тысяч рублей, то сегодня торг бывает и на миллионы. И если не торговаться, можно продавать годами.

Хочется напомнить, что интерес к вновь появившейся квартире длится примерно первые 3 недели после выхода рекламы. Очень важно, чтобы в данный период квартира была грамотно оценена. Хорош  не тот риэлтор, который предлагает продавцу выставить квартиру за заведомо завышенную стоимость, а тот, кто обосновывает реальный план продажи за  реальную рыночную стоимость. При таком подходе вы не упустите время наивысшего интереса на вашу квартиру и не потеряете время и реального покупателя.

Опытный риэлтор на уровне интуиции знает, за сколько может быть продан тот или иной объект. Сегодня для того, чтобы верно оценить объект, глупо смотреть в газеты. Очень большое количество продавцов живут мерками прошлого года. Выставляя свои квартиры на продажу, они обосновывают цены как: «Мне надо» или «Я хочу».

К сожалению, в Архангельске нет общей базы объектов недвижимости, такой как на Западе. У них в данной базе есть даты начала продажи, первоначальная цена, время, которое ушло на поиск потенциального покупателя, снижение цены, дата совершения сделки и окончательная цена, за которую объект был продан. Именно цена, за которую купили тот или иной объект, и есть реальная рыночная цена.

Странно видеть в газетах объявления типа: «Продам однокомнатную ульяновку в центре за 1 млн. 900 тыс. рублей». В хорошие времена они столько не стоили. Сегодня за эти деньги можно найти приличную двухкомнатную квартиру в этом же доме.
И бывает очень жаль, когда наши продавцы смотрят на подобные объявления и на основании их пытаются оценить своё жильё. Возникает вопрос: «Дорогой наш продавец, Вам важен процесс продажи или все же конечный результат?».
Только те продавцы, которые видят произошедшие в стране (и в мире) изменения, считаются с ними, слушают советы опытных риэлторов, сегодня продают свои объекты. У большинства из тех, у кого на первом плане «Я хочу», квартиры даже никто не смотрит или ходят месяцами толпы как на экскурсию, а покупают те объекты, которые грамотно оценены.

Вторая распространенная на сегодняшний день ошибка – привязывание цен на недвижимость к иностранной валюте. Закон рыночной экономики гласит: «Спрос рождает предложения». Много ли архангелогородцев получают зарплату в валюте? Сегодня многие предприятия закрываются, люди остаются на улице. Уровень жизни уже снижен. Успешные деловые люди стремятся или уже ухали в Москву, Питер. Поэтому москвичи и привязывают свою недвижимость к доллару и евро. Ведь все деньги стекаются туда. Надеяться сегодня, что с подорожанием валюты начнут расти цены, это терять время.

Совсем недавно один из наших специалистов консультировал клиентов, которые жаловались на слабую работу риэлтора другого агентства. Они продавали трёхкомнатную ульяновку в центре. Взамен должны были, добавив кредитные деньги, купить двухкомнатную квартиру в Архангельске для молодых  и дом в средней полосе для родителей-пенсионеров. У них истекал срок получения кредита, к тому же был внесен большой залог за дом, который они надеялись купить с продажи своей квартиры. Времени оставалось недели 2–3. Естественно, у людей была паника. Надежды на продление решения по кредиту у них не было. В банке им об этом честно сказали и залог в размере 400 тыс. был бы потерян. Когда наш специалист услышал о той стоимости,  за которую была выставлена квартира, он им сразу честно сказал: «Причина не в плохой работе риэлтора, а в завышенной цене». Она была выше реальной как минимум на 200 тыс. рублей. Даже после снижения цены денег на две покупки у данных клиентов было достаточно. Люди оказались гибкими — они снизили цену. После чего им удалось сразу же продать с помощью «плохого» риэлтора своё жильё и купить то, что наметили.  Если бы они настаивали на своём желании продать подороже, долго бы им пришлось жить двумя семьями в одной квартире. И таких примеров сегодня, к сожалению, очень много. Сначала клиенты не хотят снизить цену на 50 тысяч, когда в их доме стоит реальный покупатель с деньгами, потом готовы на снижение в 100 тысяч рублей, но тот человек уже давно купил то, что искал.

Сегодня, чтобы не упустить свой шанс выгодной продажи, нужно смотреть не на самые высокие цены, а на самые низкие. И выставлять на продажу свои объекты так же или еще ниже. Тогда покупатель с деньгами в первую очередь придет смотреть Вашу квартиру, а не квартиру Ваших конкурентов.
Как это ни грустно, рынку нет дела до наших «Мне надо» или «Я хочу». У него своя правда, и она в том, что спрос продолжает падать. Аналитики Сбербанка в декабре 2008 года предсказали падение цен до 30-50% к концу нынешнего года. Если у Вас нет срочности продажи, отложите сделку года на два-три. И если ипотека вернется на прежних условиях, то, возможно, вернутся и старые цены. А если у Вас все же есть необходимость продать свою квартиру, прислушивайтесь к мнению специалистов.  И тогда Вам не придется ругать риэлтора за плохую работу.

С уважением директор агентства недвижимости «Любимый город» О. Г. Воевутко.